불확실성의 시대 - 나만의 부동산 투자기준을 만들자 〈상〉 
불확실성의 시대 - 나만의 부동산 투자기준을 만들자 〈상〉 
  • 의사신문
  • 승인 2016.08.22 09:35
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Ⅱ. 새로운 시각에서 `병의원 경영'을 조망하다 〈103〉
장영진 골든와이즈닥터스 부동산팀장

`올해 아파트 사도 될까요?', `금리가 너무 낮은데 상가를 매입하여 임대하면 어떨까요?', `미국이 금리를 올리면 우리나라 부동산은 괜찮을까요?' 최근 원장님들이 문의하는 것들이다.

사상 초유의 저금리와 금융완화정책을 한 축으로, 유래를 찾아보기 힘들 정도의 전세가 상승을 또 다른 축으로 해서 최근 부동산시장이 분양시장을 중심으로 다시 살아나고 있다.

지방, 수도권을 불문하고 분양시장에 사람이 몰리고 있고, 상가 분양이나 중소형 건물 매매 시장 역시 높은 관심을 받고 있다.

하지만, 미국 금리 상승과 미국을 제외한 국내외 경기전망에 대한 우려, 주택 등의 과도한 분양 공급으로 지속적인 시장활성화와 가격상승에 대해 의문을 제시하는 사람들도 많다.

당장 올 하반기와 내년을 예상할 수 없는 높은 불확실성 하에서 부동산 투자에 나서기는 쉽지 않다. 그렇지만 앞으로 불확실성이 줄어들어 중장기 투자판단을 손쉽게 할 수 있는 시기가 올 수 있을까? 쉽지 않을 것이다.

높은 불확실성을 만들어내는 다양한 변수들을 모두 고려하여 적절한 투자판단을 하기는 불가능할 것이다.

투자에 있어 후회하지 않는 방법 중 하나가 자신만의 투자기준을 세우는 것이다. 그래야 풍문에 흔들리지 않고 투자에 실패하더라도 기준의 수정을 통해 미래의 성공확률을 높일 수 있다.

그렇다면, 여러가지 변수 중에 어떤 것들을 기준으로 삼아야 할까?
 
 1. 부동산도 수요와 공급에 의해 움직인다.

상품의 가격은 수요와 공급에 의해 움직인다. 아파트도 상품이고, 상가, 토지도 상품이다. 기본적으로 수요와 공급에 의해 가격이 움직이는 것이다.

강남역 인근의 임대료가 비싼 것은 그 가격에 그 자리에 들어오고자 하는 수요자가 있기 때문이다. 그 수요자가 1명일 때와 10명일 때의 가격도 다를 것이다. 〈그림 참조〉

수요자들이 많아지는 것 외에도 수요자들의 소득이 증가할 때도(수요곡선의 이동) 가격이 상승한다. 당연히, 공급이 부족할 경우도 가격이 오른다.

즉, 소득(구매력)이 있는 수요자들이 많이 유입될 수 있는 지역이면서, 공급이 부족한 지역의 부동산은 가격이 상승할 가능성이 높을 것이다.

고객 원장님 중 한 분은 개원을 준비할 때 서울 각 구별로 연도별 인구변동상황을 체크하셨다고 한다. 지속적으로 인구가 증가하는 구에 개원을 하기 위한 목적이었다.

부동산 투자 역시 마찬가지일 것이다. 지속적으로 인구가 유입되는 곳, 그것도 소득 상위계층이 집중되는 곳이라면 눈여겨 보아야 할 것이다. 거기에 아파트나 상가가 많지 않고, 추가적으로 건축하기에도 여의치 않다면 금상첨화다.

 2. 부동산가격은 정부와 지자체에 의해 움직이기도 한다.

보험과 원장님들의 수입을 결정짓는 주요 변수 중 하나가 정부의 수가정책이다. 마찬가지로 부동산 투자 수익도 정부와 지자체의 정책에 따라 움직인다.

금리정책과 대출규제, 개발계획, 세금에 따라 시장은 크게 출렁인다. 재개발과 재건축아파트 가격은 용적률과 임대가구비율, 기부체납, 인허가 기간 등에 많은 영향을 받는데, 이를 결정하는 곳이 지차체이다.

특정지역의 인구유입과 발전을 촉발할 수 있는 각종 지역개발사업과 토지이용을 결정하는 곳도 정부와 지자체이다. 투자수익 크기를 결정적으로 좌우하는 세금도 정책에 따라 달라진다. 시장을 순식간에 얼어붙거나 불타게 할 수 있는 금리도 정부의 영향아래 있다.

따라서, 정부의 정책에 민감해야 하며, 각종 계획의 수립이나 진행상황에 귀를 열어두고 있어야 할 것이다. 원장님들이 병원 운영시 관련 정책에 관심을 기울이듯이, 부동산 투자에서도 정부와 지자체의 각종 정책의 영향에 주목해야 할 것이다.

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