8. 병의원 건물 임대차에 있어서 보증금 및 권리금 관련 사례
1. 들어가며
의료행위를 하기 위한 기초적인 물적 기반인 병의원 건물의 임대차계약과 관련하여 살펴보기로 한다. 의료인이 임차인이 되어 건물을 임차하는 경우와 의료인 소유의 건물을 제3자에게 병원용 또는 그 이외의 용도로 임대하는 경우에 공히 적용될 수 있는 임대차 관련 분쟁들을 크게 유형별로 살펴보면 다음과 같다.
먼저, 가장 기본적인 분쟁으로 임대차보증금 반환의 범위 및 월임료 연체 등과 관련된 분쟁을 들 수 있다. 보통 월 임료를 2회 또는 3회 이상 연체하는 경우 임대차계약을 해지하고 건물을 명도(인도)하라는 법적조치를 취하면서 발생되는 분쟁유형이다. 두 번째로, 앞의 기본적인 분쟁에 추가하여 발생하는 쟁점으로 권리금, 유익비, 시설비, 원상복구 등과 관련된 분쟁이다. 앞의 권리금, 유익비, 시설비(부속물 매수) 등이 주로 임차인 측에서 건물주의 명도소송에 대항하여 금원을 더 많이 돌려받으려는 의도로 주장하는 내용들¹ 이라면, 원상복구는 보증금에서 일부를 공제하고 돌려주려는 임대인 측에서 주로 주장하는 내용이다.
위 내용 전체를 구체적으로 사례를 들어 열거하기에는 그 양이 지나치게 방대하므로, 이하에서는 임대차보증금의 의미와 관련된 사례와 권리금과 관련된 사례를 예로 들어, 임대차 분쟁 사례를 검토해보기로 한다.
병의원 건물의 임대차에서뿐만 아니라 모든 건물의 임대차 분쟁에 공통적으로 적용될 수 있는 사례들이니만큼, 법률상식을 풍부하게 한다는 차원에서 살펴보는 것도 의미가 있으리라 생각된다.
2. 사실관계
[사례1] 임차인 A로부터 임차보증금반환채권을 양도받은 B는 건물주 C에게 양수금(임차보증금)을 지급해 달라는 소송을 제기했다. 한편 건물주 C는 위 소송과는 별도로 임차인 A의 차임연체 때문에 A를 상대로 건물명도소송을 제기하여 승소판결을 받았고, A에 대해 승소판결에 기해 돌려받아야 할 소송비용액 확정 신청까지 하였는데, A로부터 지급받아야 할 소송비용은 315만원임이 법원에 의해 확정되었다.
B가 제기한 양수금 소송에서, 법원은 임대차보증금의 의미를 설명하면서 B가 C로부터 돌려받아야 할 임차보증금 중 소송비용액으로 확정된 금액은 공제되어야 한다고 판단한 사안이다.
[사례2] 임차인 D는 건물주 E와 건물 임대차계약을 체결하였는데, 건물주 E가 건물을 철거하고 건물을 신축하려고 하자, 신축건물이 완공되더라도 계속하여 건물에서 영업하는 것을 일정기간 보장받는 약정을 하면서 권리금 조로 직접 임대인인 건물주에게 금원을 지급하였다. 이후 건물주 E가 사망하고 그 상속인들이 D와의 임대차계약을 해지하자, D는 상속인들을 상대로 권리금을 돌려달라는 소송을 제기하였다.
이에 법원은 권리금은 임대차계약과 별개의 약정으로 일반적으로는 돌려줄 의무가 없고 특별한 사정이 있는 경우에 한해서만 임차인에게 돌려줄 의무가 있는데, 반환의무의 범위도 약정기간 중 잔존기간의 비율에 대응하는 부분만 돌려주면 된다고 판시한 사안이다.
3. 법원의 판단
[사례1] “부동산 임대차에서 임차인이 임대인에게 지급하는 임대차보증금은 임대차관계가 종료되어 목적물을 반환하는 때까지 임대차관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서, 임대인이 임차인을 상대로 차임연체로 인한 임대차계약의 해지를 원인으로 임대차목적물인 부동산의 인도 및 연체차임의 지급을 구하는 소송비용은 임차인이 부담할 원상복구비용 및 차임지급의무 불이행으로 인한 것이어서 임대차관계에서 발생하는 임차인의 채무에 해당하므로 이를 반환할 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있고, 한편 임대인의 임대차보증금 반환의무는 임대차관계가 종료되는 경우에 임대차보증금 중에서 목적물을 반환받을 때까지 생긴 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액에 관하여서만 비로소 이행기에 도달하는 것이므로, 임차인이 다른 사람에게 임대차보증금 반환채권을 양도하고, 임대인에게 양도통지를 하였어도 임차인이 임대차목적물을 인도하기 전까지는 임대인이 위 소송비용을 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.”(대법원 2012. 9. 27. 선고 2012다49490 판결)
[사례2] “영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은 임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고 권리금 자체는 거기의 영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가라고 볼 것인바, 권리금이 그 수수 후 일정한 기간 이상으로 그 임대차를 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정하에 임차인으로부터 임대인에게 지급된 경우에는, 보장기간 동안의 이용이 유효하게 이루어진 이상 임대인은 그 권리금의 반환의무를 지지 아니하며, 다만 임차인은 당초의 임대차에서 반대되는 약정이 없는 한 임차권의 양도 또는 전대차 기회에 부수하여 자신도 일정 기간 이용할 수 있는 권리를 다른 사람에게 양도하거나 또는 다른 사람으로 하여금 일정기간 이용케 함으로써 권리금 상당액을 회수할 수 있을 것이지만, 반면 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에는 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 할 것이고, 그 경우 임대인이 반환의무를 부담하는 권리금의 범위는, 지급된 권리금을 경과기간과 잔존기간에 대응하는 것으로 나누어, 임대인은 임차인으로부터 수령한 권리금 중 임대차계약이 종료될 때까지의 기간에 대응하는 부분을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분만을 반환할 의무를 부담한다고 봄이 공평의 원칙에 합치된다.”(대법원 2002. 7. 26. 선고 2002다25013 판결)
4. 시사점
[사례1]과 관련하여 살펴보면, 임대인은 임차인에게 반환해야 할 임차보증금에서 연체 차임 및 이에 대한 지연이자² 를 공제할 수 있고, 임차인이 원상복구를 제대로 하지 않았을 경우 원상복구 비용도 공제할 수 있다. 다만, 임대인에게는 원칙적으로 임차보증금 전액을 돌려줄 의무가 있는 만큼, 공제해야 할 원상복구 비용이 얼마인지에 대한 입증책임은 임대인에게 있다. 따라서, 애초 임대차계약 당시의 “원상”이 무엇인지에 대해서 당시 사진 등의 자료를 확보해 놓는 것이 필요하고, 임차인이 이행하지 않은 원상복구를 대신하는 경우에도 임차인의 동의를 구해서 하는 것이 분쟁을 예방하는 길이며, 소요비용에 대해서는 영수증이 아닌 세금계산서 등으로 원상복구에 대한 증빙을 남기는 것이 필요하다.
한편, 임차인의 항변사유로 주로 주장되는 유익비를 반환해 달라는 주장과 관련, 임대차계약서에 원상복구 규정이 있는 경우에는 유익비를 포기한다는 의미로 판단되므로 계약서 규정을 확인할 필요가 있다.
나아가 임차인이 임대인에 대해서 부속물매수청구권을 주장하는 경우도 많은데, 실무적으로는 법원에 의해서 부속물 매수청구가 받아들여질 경우 감정 등의 후속절차가 진행되므로 임차인이 명도를 지연하는 수단으로 활용하는 경우가 많다는 점도 숙지해 두면 도움이 된다.
[사례2]와 관련하여, 일반적으로 권리금이란, 이전 임차인과 이후 임차인 사이에 주고받는 금액으로 건물주인 임대인은 상관하지 않는 경우가 많다. 건물주인 임대인은 이전 임차인에게 권리금을 지급하고 들어온 새로운 임차인에게 권리금을 반환해 줄 하등의 이유가 없다. 임차인들 사이의 법률관계에 불과한 것이다. 하지만, 실무적으로는 막대한 권리금을 이전 임차인에게 지급하고 들어온 새로운 임차인은 건물주인 임대인에게 권리금 손해를 하소연하면서 건물명도를 거부하는 경우가 많다. 법적으로는 건물주가 임차인들 사이의 약정에 불과한 권리금을 돌려줄 아무런 이유가 없지만, 건물명도를 신속하게 진행하기 위해 불가피할 경우 이주비 조로 소정의 금액을 지급하는 사례도 종종 있으니 참고하기 바란다.
사례2의 경우에는 건물주인 임대인이 직접 임차인으로부터 권리금을 받은 사례로 통상의 경우와는 다소 다른 상황으로 볼 수 있는데, 이 경우라 하더라도 잔존기간에 상응하는 권리금만 돌려주면 된다(예 : 임대인이 임차인에게 직접 권리금 1억원을 수령하고 그 임대차기간이 2년이라고 가정할 때, 1년6개월이 경과한 경우에는 임차인에게 2500만원만 돌려주면 됨)는 것이 법원의 입장이다.
병의원 건물 또는 일반건물과 관련한 임대차계약 분쟁은 우리 주변에서 자주 일어나는 분쟁유형이므로 위에 언급한 내용 정도는 숙지하면 도움이 될 것이다. 참고로 일정액의 보증금(서울의 경우 4억원³)이하의 상가에 대해서는 위 내용들에 추가하여 상가건물임대차보호법의 적용도 받는데, 이와 관련된 법률분쟁이 있는 경우에는 주변의 법률 전문가의 도움을 받기 바란다.
각주) (1) 오랜 기간 건물을 임차한 인차인의 경우, 건물주의 건물명도에 대한 저항을 강하게 하는 경향이 있으며 권리금이나 시설비, 유익비 주장 등을 하면서 건물주로부터 일정액의 금전을 지급받으려는 시도를 하는 사례가 많다.
(2) 실무상 지연이자는 공제하지 않고 연체차임만 공제하고 돌려주는 경우가 많다.
(3) 보증금 이외에 차임이 있는 경우에는 1/100을 환산하여 계산한다.(예 : 보증금 1억원에 월 임료 200만원일 경우 월임료를 2억원으로 환산하여 보증금에 편입하므로 환산보증금은 3억원으로 계산됨)
조선규 <서울시의사회 법제이사, 법무법인(유)동인 변호사>
