강남 아파트 재건축 부담금이 왜 문제인가?
강남 아파트 재건축 부담금이 왜 문제인가?
  • 의사신문
  • 승인 2018.04.26 09:18
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금융의 모든 것 - 의료인을 위한 금융을 말하다 〈28〉
박 낙 원 온에셋 대표이사

강남 재건축 단지에 최고 8억 원대의 재건축부담금이 부과될 것이라고 한다. 집값 과열의 진앙지인 강남 재건축에 대한 세금 폭탄을 경고한 셈이다. 국토교통부가 서울의 주요 재건축 아파트 20개 단지에 대한 재건축 부담금을 예측한 결과, 조합원 1인당 평균 3억7천만원으로 추산했고, 특히 재건축 아파트가 밀집된 강남 4구 15개 단지의 평균 부담금은 4억4천만원으로, 비강남권보다 3억원 가량을 더 내야 하고, 가장 많은 부담금을 내는 단지는 8억4천만원, 6억원이 넘는 곳도 4곳이나 된다. 국토부는 또 최근의 재건축 아파트 가격 상승 현상이 지속할 경우, 부담금 수준은 더 높아질 것이라고도 경고했다. 시장에서는 정부의 예상액이 지나치게 높다는 지적이 나오고, 강남 재건축 아파트 단지들이 자체적으로 추산한 부담 금액은 최대 3억∼4억원대이었지만, 정부 발표대로라면 부담금이 2배 이상 커지는 셈이다.

5월 재건축 부담금 통지를 앞두고 정부가 예상을 뛰어넘는 부담금을 밝힌 것은 최근 급등세를 보인 강남 재건축 시장을 압박하기 위한 것이란 분석이다. 실제 부담금이 이렇게까지 높게 나온다면 조합원들의 반발이 만만치 않을 것으로 보이며, 업계에서는 사실상 재건축을 하지 말라는 것과 같다며, 재건축 사업을 당분간 중단하거나 포기하는 곳이 많을 것이란 전망도 나온다.

재건축 부담금이란? 재건축 사업으로 정상주택 가격 상승분을 넘어서는 이익이 생길 경우 국가가 조합원들한테 환수하는 돈이다. 재건축 추진위 구성시점부터 입주 시점까지의 평균 집값 상승분에서 공사비나 조합운영비 등 개발비용을 뺀 금액이 3천만원 이상이면 조합원 1인당 평균 이익이 3000만원을 넘을 경우 초과 금액의 10∼50%를 내야 한다.

우리는 여기에서 왜 이러한 재건축 이익이 발생할까를 생각해봐야 한다. 재건축 아파트를 건축할 때는 당시 상황으로는 최선이었을 것이다. 그러나 생활환경(교통 상황·생활패턴·건축기술·디지털기술)이 바뀌면서 가치평가 기준이 바뀌었다. 재건축이 되면 아파트에 사는 사람들의 생활이 편안해지고 삶의 가치가 향상 되니까 이익이 발생하게 된다.

살아가면서 바뀌지 말고 초지일관해야 할 가치관이 있지만 시간이 지나면서 상황이 바뀌면 다시 결정해야 이익이 증가하는 경우가 있다.
금융도 마찬가지다. 주식투자를 할 때 기본이 되는 가치투자를 했다고 하더라도 적절한 이익이 실현되면 과감하게 매매하여 이익을 실현해야 한다. 주식투자를 할 때 장기투자가 좋다고 하지만 장기투자하고 수시로 기업가치를 평가하여 보유할 것인가 매도할 것인가를 결정해야 한다.

은행에 적금을 가입하면 안전하게 자산이 증가하던 시절이 있었지만 이제는 은행에 적금을 가입하면 자산가치가 감소하는 현상이 생기는 것은 일반 상식이 되었다.
보험은 어떤가? 보험에 가입한 사람은 본인이 가입한 상품이 시장에서 어떤 가치 수준인지를 파악하여 재건축이 필요하다.
보험 재건축기준은 다음과 같다.

첫째 보장기간이다. 평균수명이 100세시대라는 것은 누구나 인지하는 사실이고, 진단자금, 치료자금이 가장 많이 들어가는 시기가 65세 이후이므로 건강보험의 보장기간이 100세또는 평생으로 지금 즉시 바꾸어야 한다. 나이가 한 살이라도 들어서 바꾸려고 하면 고액의 보험료를 부담해야 하고 나이가 들면 보험가입이 불가능해진다.

둘째, 보장범위이다. 인간이 살면서 누구나 피할 수 없는 오래 사는 위험과 조기사망의 위험에 대하여 균형이 있는 보장이 필요하다. 사람의 사망확률은 질병사망이 89%이고, 3대 질환(암·뇌·심장)에 의한 사망이 47%에 이른다. 질병에 대한 보장을 위해 가입한 CI보험은 3대 질환이 발생하더라도 중대한 상태가 되지 않으면 보험금을 받을 수 없으므로 지금 해약하면 손해를 보더라도 GI보험이나 손해보험을 잘 활용하면 보장의 가치를 증대시킬 수 있고, 적은 돈으로 완벽한 보장을 받을 수 있다.

셋째, 보장의 대상이다. 보험상담을 해보면 가정의 자산관리를 부인들이 하므로 보험가입도 부인위주로 되어 있는 경우가 많다. 가족 구성원중에서 보장의 1순위는 가정의 주수입원인 가장이다. 가장 유고시 가족의 생활 자금이 해결될 수 있도록 보장이 조정되어야 한다.

넷째, 현재 지출되고 있는 모든 금융상품에 대한 가치 진단과 재건축이 필요하다. 저금리 상황이 지속되고, 금융기관이 고객의 이익보다 자기 생존에 급급한 현실에서 고객 스스로 수익률을 꼼꼼하게 챙기든지 전문가의 도움을 받아야 한다. 은행 적금이 수익을 기대할 수 없는 상황에서 보장도 되면서 은행보다 수익률이 높은 종신보험을 잘 골라서 활용하는 지혜도 필요하다.

다섯째, 금융상품 약관을 제대로 활용해서 이익을 극대화해야 한다. 2001년 4월 이전에 가입한 연금보험은 연금수령시기를 늦추면 예정이율 +1%의 고수익을 평생 실현할 수 있고, 본인이 건강하다는 진단서를 제출하면 건강체 할인보험료를 적용받아 기납입보험료를 돌려 받고, 향후 납입할 보험료를 계속 할인 받을 수 있고, 한 직장에서 5명이상이 한 보험회사에 가입하면 단체할인을 받을 수 있고, 보험금지급사유가 발생하면 전문가의 도움을 받으면 더 많은 보험금을 받을 수도 있다. 이 밖에도 금융상품 재건축을 통하여 똑같은 돈내고 수익을 극대화할 수 있는 방법은 얼마든지 있다.

다행인 것은 금융상품 재건축으로 발생하는 이익에 대하여는 초과이익 환수금이 없다.

 

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