토지투자에 높은 관심을 가지고 또 실제 투자를 하고 있는 한 원장님은 틈틈이 수도권지도나 계획도를 보면서 상상한다고 한다. 그 지역이 어떻게 변할지, 도로 등 교통망이 어떻게 갖추어질지 생각해 보면서 투자계획을 짜는 것이다.
재개발 물건이나 재건축 아파트를 매입한 원장님들도 상상력을 발휘해 향후 변화를 미리 그려보고 매입한다고 한다. 이렇게 투자용 부동산 매입 결정에는 미래를 그려보는 상상력 혹은 예측이 개입되고, 내가 그린 미래상에 대한 믿음으로 투자를 실행하는 것이라고도 할 수 있다.
물론 부동산투자를 미래변화에 대한 상상이나 예측만으로 실행할 순 없다. 상상력 외에도 그 상상의 실현가능성과 투자시기 즉, 타이밍도 중요한 투자결정 요소라고 할 수 있다. 그 밖에 다른 사람들이나 전문가의 의견, 일반경기동향, 부동산시장 동향 등 다른 중요한 고려요소들도 있을 것이다.
하지만 기본적으로 투자자 본인의 미래변화에 대한 상상력, 실현가능성, 타이밍이 적절하게 맞아 떨어질 때, 부동산투자의 성공확률은 높아질 수 있을 것이다.
■부동산투자와 상상력
A, B 두 원장님이 토지를 매입하였다. 두분 모두 지인 소개로 매입을 하였다. A원장님은 개발계획 등에 대한 소문만을 믿고 매입하였고, B원장님은 현장확인과 인근 부동산에서의 확인, 관청의 개발계획 문의 등의 조사를 하고, 지도를 통해 주변의 지형과 교통망 등을 확인한 후 미래 개발 가능성을 따져보고 매입하였다. 어느 원장님의 투자성공 확률이 높을까?
부동산투자 특히, 임대소득용 투자가 아닌 시세차익을 위한 부동산투자는 미래에 투자하는 것이라 할 수 있다. 즉, 장래의 개발 등으로 인한 가격상승 가능성을 보고 투자하는 것이기에 투자하는 물건과 그 지역의 미래를 그려볼 수 있는 상상력이 필요한 것이다.
투자에 있어 상상력은 단순한 풍문이나 소개자의 이야기만으로 발휘하는 것은 아닐 것이다. 되도록이면 정확하고 다양한 정보를 수집하고 이를 바탕으로 미래를 그려보고, 현재의 가치와 미래의 가치를 가늠하는 상상력이 필요하다 할 것이다.
상상력의 힘은 어디서 발휘되는 것일까? 예를 들어 국토종합계획도나 도로망 등을 바탕으로 개발이 예상되는 지역을 꼽아보고 그 지역의 핵심투자처에 투자하는 것이 높은 상상력을 발휘한 투자라 할 수 있다. 반면에 개발계획이 발표된 후 세부 계획도를 바탕으로 한 투자는 확인된 정보와 보통의 상상력을 혼합한 투자이다.
위 두 가지 투자의 차이는 리스크와 투자수익이다. 높은 상상력에 의한 투자는 위험이 높지만 수익도 높고, 확인된 정보와 보통의 상상력을 혼합한 투자는 위험이 낮아지지만 수익도 낮아진다. 어떤 것을 선택할 것인지는 투자자의 성향과 경험에 달려있다. 좋고 나쁨의 문제는 아닌 것이다. 다만, 부동산투자나 분석시 의도적으로 상상력을 발휘해 연습해 보고 경험을 쌓는다면 부동산을 바라보는 안목이 조금씩 높아져, 미래의 투자실패확률을 조금이라도 줄일 수 있을 것이다. 이것이 부동산투자에 있어 상상력이 필요한 이유이다.
■상상력과 실현가능성
부동산 투자는 미래의 변화가능성을 보고하는 것이다. 경제가 성장하여 부동산 수요가 늘어난다던지, 개발을 통해 부동산가치가 올라갈 것이라던지 등 장래에 내가 투자한 부동산의 가격상승이 이루어질 것이라는 상상과 믿음을 가지고 투자를 실행한다.
따라서, 상상과 믿음은 실현가능해야 한다. 어떤 것이 실현가능한 상상력일까?
A원장님이 지방의 토지를 매입하였다. 원장님은 그 지역에 조만간 도로가 신설되면서 토지가치가 상승할 것이라고 예측하였고 그 믿음으로 토지를 매입하였다. 다행이 믿음대로 도로가 신설되면서 그 지역의 토지가격이 높아졌다. 하지만 원장님의 토지가격만은 별 변동이 없었다. 왜일까? 그 답은 토지이용계획확인서와 현장에 있다. 보전녹지지역과 공익용산지로 개발이 힘든 토지이고, 토지의 경사도가 30도 이상이어서 전용허가도 받기 힘든 토지였다. 다른 토지에 비해 활용도가 낮다 보니 가격 역시 제자리 걸음일 수밖에 없는 것이다.
재개발과 재건축 역시 건물 노후도나 주민동의율, 재건축연한 등 실현가능성을 따져보아야 한다. 아무리 미래 상황이 좋을 것이라고 해도 법적 요건 등 통제할 수 없는 제약사항이 있을 경우 실현가능성이 낮아진다.
실현가능성을 파악하기 위해서는 대상 부동산에 대한 지식이 필요하다. 토지이용계획확인서나 등기부등본, 건축물대장 등에 대한 지식이 있어야 하고, 형질변경이나 재개발·재건축 진행 요건에 대한 지식도 갖추어야 한다. 그래야지 내가 상상한 미래의 실현가능성을 따져 볼 수 있는 것이다.
■상상력과 실현가능성 그리고 타이밍
미래 변화가 예측되는 지역을 선정하고, 법적인 제약조건도 없어 지역변화에 동승할 수 있는 부동산을 선정하였다. 이제 남은 것은 언제 사는가, 그리고 언제 파는가이다. 옳은 상상과 실현가능성이 담보되었다면, 주목받기 전에 사는 것이 최대의 수익을 가져다 줄 것이다. 하지만 5년간 가격이 오르지 않다가 1년간 50%가 오른다면, 투자기간 대비 수익률이 높지 않을 것이다. 그 동안의 마음고생도 상당하다.
따라서, 미래변화가 이루어져가는 과정에 주목해야 한다. 실현가능성이 구체화될수록 가격변화 가능성이 높아진다. 항상 관심을 가지고 관련 정보를 수집하면서 타이밍을 잡아가야 하는 것이다.
부동산의 가격은 법적, 경제적, 심리적인 다양한 요인들이 서로 영향을 미치면서 변화한다. 상상력과 실현가능성, 그리고 타이밍은 복잡하게 변화하는 부동산의 가격을 판단하고, 부동산투자를 성공으로 이끄는 기준들이라 할 수 있다.
이 기준들을 적용하기 위해서는 경험과 지식, 지속적인 관심이 필요하다. 병원경영에 전념해야 하는 원장님들에게는 쉬운 일이 아닌 것이다. 하지만, 부동산투자의 판단기준을 알고 있음으로 해서 성급한 투자를 피할 수 있다면 그것만으로도 가치있는 일이 될 것이다. 더불어 외부 전문가들의 자문을 구할 때에도 보다 효율적인 소통이 가능하도록 도와줄 것이다.
