재산세 vs 종합부동산세
부동산 보유 시에 부과되는 대표적인 세금으로는 재산세와 종합부동산세가 있다는 것은 누구나 알고 있다. 하지만 재산세와 종합부동산세에 대해서 설명하라고 하면 헷갈리기 쉽다. 둘이 비슷하면서도 차이점이 있기 때문이다. 이번 기회에 재산세와 종합부동산세에 대해서 자세히 알아보고자 한다.
1. 건물
건물은 건축물과 주택으로 나누어진다. 이 중에서 종합부동산세가 부과되는 것은 주택부분이다. 또한 골프장·고급 오락장용 건축물·법 소정 공장용 건축물 등은 사치성 재산으로서 고율의 세율이 적용되어 재산세가 과세되므로 종합부동산세는 과세하지 않는다.
주택의 단독 명의자는 기준시가 6억원까지 종합부동산세가 비과세(단독 명의 1주택자는 3억 원 추가공제)되며, 공동소유자는 기준시가 12억 원까지 비과세된다.
2. 토지
토지는 용도에 따라 3가지 형태로 구분된다.
(1) 분리과세 대상 토지
전, 답, 과수원, 목장용지, 임야의 일부, 공장용 용지(시 지역의 산업단지 및 공업지역의 기준면적 내의 토지)는 재산세가 0.07% 저율의 세율로 과세되며, 골프장 및 고급 오락장용 토지는 재산세가 4% 고율의 세율로 분리하여 과세된다. 이들 토지는 종합부동산세를 과세하지 않는다.
(2) 별도합산과세 대상 토지
공장(시 지역의 산업단지 및 공업지역을 제외한 곳에 있는 공장)용 건축물 토지, 영업용 건축물의 토지, 경제활동에 활용되고 있는 토지(보세용 창고 토지, 자동차 운전학원용 토지 등) 등은 별도로 합산하여 재산세를 과세한다. 별도합상과세 대상 토지는 공시지가 기준으로 80억 원을 초과하여야 종합부동산세가 부과된다.
(3) 종합합산과세 대상 토지
분리과세 대상 토지, 별도합산과세 대상 토지, 비과세 토지, 과세 경감 토지를 제외한 모든 토지가 종합합산과세 대상 토지에 해당된다. 종합합산과세 대상 토지는 공시지가 기준으로 5억 원을 초과하여야 종합부동산세가 부과된다.
또한 종합합산과세 대상 토지는 소 득세법상 비사업용 토지에 해당되어 이를 양도할 경우에는 장기보유특별공제가 적용되지 않는다는 것과 2016년부터 양도 시에는 중과세가 적용된다는 것에 유의하여야 한다.
3. 절세법
(1) 재산세
① 재산세는 매년 6월 1일 기준 현재 부동산 소유자에게 부과된다. 따라서 개인간 매매 시 매도자 입장에서 재산세를 내지 않으려면 6월 1일 이전에 잔금을 받고, 매수자 입장 에서는 6월 1일 이후로 잔금을 치르면 된다.
② 분양 주택 잔금 청산을 앞둔 경우에도 6월 1일 이후로 잔금을 치르면 시행사가 재산세를 납부하는 것이 원칙이다. 하지만 재산세를 회피하기 위하여 장기간 잔금을 청산하지 않은 경우에는 입주자가 내는 경우도 있으니 주의하여야 한다.
(2) 종합부동산세
① 1주택자
단독 명의자는 기준시가 9억 원까지는 종합부동산세가 비과세된다. (3억원 추가공제 포함) 공동 소유자는 기준시가 12억 원까지 비과세된다. 재산세 중복분을 종합부동산세에서 차감하기 때문에 실질적으로 비과세 금액은 더 올라갈 수 있다. 무주택자가 12억 원 이하인 집을 취득하는 경우에는 증여세 비과세 한도 (배우자 증여공제 6억 원)를 활용하여 공동등기를 하면 보유세뿐만 아니라 양도세 등에서도 절세 효과를 누릴 수 있다.
② 2주택 이상을 보유하는 경우에는 기준시가 6억 원까지 종합부동산세가 비과세된다. 단 독명의 1주택자에 대한 3억 원 추가공제가 적용되지 않기 때문이다. 만약 2주택 이상을 한 사람의 명의로 가지고 있는 경우 종합부동산세가 많이 나올 수 있으므로 증여 등으로 몸집을 줄이거나 임대사업자등록을 한다.
