주택 임대사업자가 알아야 할 필수상식
부동산 임대소득이란 개인이 영리를 목적으로 자기 계산과 책임 하에 부동산 등을 대여해 주고 발생하는 소득을 말한다. 갖고 있는 주택, 상가, 건물, 땅 등을 다른 개인에게 또는 사업자에게 빌려주고 그 대가로 받은 돈이 임대소득이다.
모든 부동산 임대소득에 대해 과세가 되는 것은 아니다. 1주택자의 임대소득과 작물재배에 이용하도록 빌려주는 전답 임대소득은 종합소득세 비과세 대상이다. 주의해야할 점은 1주택 이하이더라도 그 주택의 기준시가가 9억원을 초과하는 고가 주택과 국외에 소재하는 주택이라면 임대소득이 과세가 되며, 2주택 이상을 보유한 자가 1주택 이상을 임대하여 받는 소득 역시 과세 대상이 된다는 사실이다.
비과세 대상이 아니더라도 기본적으로 월 임대료에 대해서 과세를 하기 때문에 월세가 아닌 전세 보증금만을 받게 된다면 세금이 거의 없다고 할 수 있다. 전세 보증금을 받을 경우의 실질적인 이득은 보증금으로 인한 이자상당액으로, 주택을 임대하고 받는 보증금에 대해서는 이자상당액을 과세하지 않고 있었기 때문인데 2011년 세법 개정으로 3주택 이상에 해당하면서 수령한 전세보증금이 3억원을 초과할 경우 과세 대상이 된다. 전세보증금 3억원을 초과하는 금액의 60%에 대해서 3.4%의 연이율을 적용하여 계산한 금액을 이자상당액으로 보아 종합소득세를 과세하고 있다.
가장 기본인 주택 수를 산정하는 기준에 대해 알아보자. 주택 수는 기본적으로 부부 합산으로 계산을 할 뿐이며, 합산과세를 하는 것은 아니다. 공동소유의 주택이 있다면 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 해당 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. 또, 임차 받은 주택을 전대하는 경우 그 임차인의 주택 수로 계산하며, 다가구주택은 1개의 주택으로 보되, 구분 등기된 경우에는 각각을 1개의 주택으로 계산한다.
주택과 부가가치세가 부과되는 상가 건물이 함께 설치되어 있는 경우에는 주택 면적이 상가 건물의 면적보다 클 경우 그 전부를 주택으로 보며, 반대로 작을 경우에는 주택 면적만큼만 주택으로 본다.
이자상당액을 계산하는 3주택을 판정할 때 해당 과세기간의 기준시가 3억원 이하이면서 85㎡ 이하인 소형주택은 2016년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 않는다.
혹시 주택부분보다 상가부분이 더 큰 상가 겸용주택을 보유하고 있는 1세대 1주택자가 있다면 상가의 일부를 주택으로 용도변경하여 2년 이상 보유하다가 양도할 경우(1세대 1주택 비과세 요건) 겸용주택 전부에 대해서 1세대 1주택 비과세를 적용받아 양도소득세를 부담하지 않을 수 있다. 다만 이 경우에도 기준시가 9억원을 초과하는 부분에 대해서는 고가주택으로 보아 과세될 수 있음을 주의하자.
부동산 임대소득은 이자, 배당, 근로, 사업, 기타 소득과 합산이 되어 종합소득금액으로 과세가 된다. 그렇기 때문에 같은 임대소득에 대해서도 타소득 금액에 따라 세금이 천차만별이라 할 수 있는데, 부동산 임대소득의 절세를 위한 첫 걸음은 타소득이 적은 사람의 명의로 부동산을 구입하는 것이라고 할 수 있겠다.
그렇다고 무조건 소득이 없거나 적은 사람의 명의로 부동산을 구입하게 될 경우, 발생하는 임대소득으로 국민연금, 건강보험 등이 부과될 수 있어 세금 기준으로만 명의를 결정할 수는 없으며, 부차적인 측면도 고려해야하기 때문에 세무 전문가 등에게 조언을 얻어 의사결정을 해야겠다.
