불확실성의 시대 - 나만의 부동산 투자기준을 만들자 〈하〉
3. 다른 곳보다 빨리 오르고, 늦게 내리는 아파트는?
자녀를 둔 원장님들과 아파트 상담을 할 경우 많이 듣는 질문들이다. 결정권자는 사모님이다.
사모님: `어떤 학교와 학원들이 있나요?', `어떤 사람들이 살고 있죠?', `주변 환경은 어떤가요?'
자녀를 둔 직장인들의 아파트 상담에는 이런 질문이 많다. 역시 결정권자는 사모님이다.
사모님: `회사는 어떻게 가죠?', `어떤 학교와 학원들이 있나요?', `어떤 사람들이 살고 있죠?', `주변 환경은 어떤가요?'
즉, 아파트 가격 = 학교(유치원) ± 교통편리성 ± 커뮤니티 ± 주위 환경 이다. 이 요소들을 이미 갖춘 지역의 아파트는 이미 가격이 높다. 이 요소들을 확보할 가능성이 높은 지역의 아파트는 가격이 꿈틀대고 있다. 수요자는 계속 찾아오고, 전세가와 매매가는 오른다. 월세도 받기 용이하다. 경기가 불황일 때도 다른 지역보다 타격이 적다.
물론, 소득수준에 따라 혹은 평형에 따라, 자녀 유무에 따라, 시간에 따라 가격에 영향을 미치는 요소들은 달라진다. 따라서 투자하고자 하는 대상을 명확히 하고, 그에 따른 주요 가격변수를 골라낸다면 투자성공률을 높일 수 있을 것이다.
4. 원장님들의 부동산 투자기준은?
원장님들이 부동산에 투자할 경우 특별히 고려해야 할 기준은 무엇일까?
첫 번째로 세금관리를 들 수 있다. 예를 들어 이미 최고 세율을 적용받고 있는 원장님이 임대소득을 위한 상가투자를 본인 명의로 하는 것은 매우 비효율적이다. 또, 자칫 부동산과 관련된 세금문제로 병원이 영향을 받을 수 있으므로, 사전에 전문가를 통해 소득과 증여 등에 관한 조언을 받는 것이 효율적일 것이다.
두 번째로 시간관리를 들 수 있다. 기본적으로 원장님들은 부동산을 검토하고 조사하고 관리할 시간이 부족하다. 거리가 먼 부동산이나 임대차에 신경을 많이 써야 하는 부동산의 경우 자칫 가보지도 않고 투자하거나 방치할 가능성이 있다. 따라서 틈틈히 가볼 수 있는 거리에 투자하거나 믿을 만한 전문가를 통해 투자·관리하는 것이 효율적일 수 있다.
병원용 상가에 투자하는 원장님들은 많은 것을 잘 아는 업종의 임차인을 확보함으로써 결과적으로 관리시간을 절약할 수 있기 때문이다.
부동산도 기본적으로 시장원칙에 따라 움직이는 경제재이며, 수요와 공급에 의해 가격이 결정되는 상품이다. 단, 인간생활의 기본이 되기에 공공적 성격이 강하고 공적 규제가 가해져 정책과 규제의 중요성이 큰 상품이다.
시장원칙하에 부동산 가격이 결정된다면 수요가 많고 공급이 적은 혹은 적을 부동산상품에 투자하는 것이 가장 효율적이다. 수요와 공급을 결정하는 가장 중요한 요인은 희소성이라 할 수 있다. 물론 현재뿐만 아니라 미래의 희소성도 고려해야 한다.
아파트의 경우 편리한 교통, 우수한 학교, 조망권 등이 희소성이 될 수 있을 것이다.
상가나 토지 역시 마찬가지로 영업적, 위치적 희소성을 갖추고 있을 때 그 부동산의 가치는 상승할 것이다.
투자 불확실성이 높을수록 자신만의 적절한 기준을 가지는 것이 중요할 것이다. 그래야 휩쓸리지 않고 한차례 실수하더라도 기준 수정을 통해 미래 성공가능성을 높일 수 있다. 특히나 원장님들 경우 적절하고 유효한 기준을 통해 시간을 절약하면서 병원경영과 투자를 병행할 수 있을 것이다.
